Mr江湖

從馬英九時代的奢侈稅、蔡英文的房地合一稅，到賴清德的央行限貸政策─現在第二戶房貸成數只剩五成。一直以來政府試圖實現「居住正義」，也為此祭出了各種手段。但這些政策，表面上是「打房」，實際上卻把房市打到冷凍，也讓無數努力想換屋、置產的人，陷入絕望！

根據統計，目前全台房市的交易移轉量，已經比五年前的高峰期萎縮了至少 80%。預售屋乏人問津，中古屋帶看慘淡，市場在強大賣壓之下被迫調整—建商開始讓價，成屋大量下修開價……所以，政府終於成功了嗎？效果真的出來了嗎？

這一波政策，傷的是誰？
答案是想換屋的人，努力存錢想置產的人，根據最新規定，只要名下已有一間房，不論是否有貸款，購買第二間只能貸五成，且沒有寬限期。有人會說：「可以簽切結書，一年內賣掉舊房，就能貸八成。」

但現實是——銀行根本不想承擔這個風險。
如果一年內沒賣掉怎麼辦？
萬一房市繼續冷舊屋沒能脫手，結果被央行盯上，得不償失。
所以許多銀行直接不辦這類業務，這個所謂的「例外條款」，根本就是看得到，吃不到。

我認為最荒謬的是——
為什麼一個人只能擁有一間自住房？
為什麼換了屋一定要賣掉原本的房子？
在一個人民不能安心規劃家庭、孩子成長與退休的制度下，這叫做正義？

想置產的人：
現在的房價，動輒破千萬。
貸款只能五成，等於你要準備五百萬現金起跳，還不包含裝潢與房仲費。
這樣的門檻，根本是把所有正當想投資的人一腳踢開。

我有一位朋友，在外商努力工作多年，如今年屆50，年薪近300萬，這20年辛苦存了不少錢，只希望將資產放進保值的房地產。她兩年前買了兩間預售屋，預計今年和明年交屋，原本貸款額度早已盤算妥當——沒想到去年11月的第七波打房，政策一出、還溯及既往！

管你是什麼時候買的，第二戶只能貸五成、甚至四成，現金需求瞬間拉高到近兩千萬。這種政策，誰受得了？一夕之間，就把你多年財務規劃打爛。

這真的在打擊投機？還是在製造階級仇恨？
多數努力工作的人，想換大房、想靠置產創造被動收入，都是希望能靠自己改變命運，創造更穩定的生活。

這本該是值得鼓勵的事，但政府卻在政策上處處設限，讓投資者變成全民敵人，從媒體到輿論，都在鼓吹仇視投資客，好像只要房價跌，社會就會幸福，但事實真的是這樣嗎？

為什麼房價會漲？
雞排從25塊變成80塊，你說物價上漲很正常，連早餐店都漲到你懷疑人生，大家也都接受了，那為什麼房價漲一倍，就不能理解？

因為原物料上漲、工資上漲、通膨是全世界的現象，房地產當然也不例外。
房價漲不是問題，真正的問題是：我們的薪水沒跟著漲，所以看什麼都貴，看什麼都買不起。

經濟衰退的根源，不在房市，在國力
一個國家開始衰退，會出現四大警訊：
老年人口快速上升
生育率創新低
財政赤字越來越大
政黨惡鬥，政治凌駕經濟

很令人感到遺憾的是，台灣四項全中…. 而其中最致命的，是「政黨惡鬥」，當全世界都在拚 AI、搶能源、搶資金、搶人才，台灣還在吵「要不要關柯P」。這不是鬧劇，是悲劇。

所以我們該怎麼辦？
期待環境改變？等政府覺醒？恐怕太慢了，『 你唯一能做的，是先讓自己變強。』這個世界不是公平的——知識落差，永遠就是財富落差。你的財商水平，決定你看得懂多少機會，避開多少風險。

當多數人選擇放棄，你更該堅持前進。這不是一場房市的戰爭，這是一場「有沒有想清楚人生方向」的考驗。你不一定要買房、也不一定要當投資客，但你必須知道自己在做什麼，為什麼而努力。你同意嗎？

#Mr江湖 #房產教練 #居住正義個屁

今天對我來說是忙碌的一天！除了處理要賣台北房子的事情，也規劃了接下來兩天的行程，協助一位學生作債務的整合，剛剛也錄製了一條短影音，這是我一整天的日常！

另外，最近我開發到一間年份較高，但市價8折內就能買到的房子，雖然屋況不是很好，但並不是不能處理，所以已經在做進場的準備。

今天想跟你聊聊某個事件的感觸！

我有一個學員，在成為我學員之前，因為幫許多投資客裝修房子，看到投資客賺很多錢，所以他也想要買房子投資，他看了實價登錄，也努力地看了不下三十間房，最後在新北市蘆洲看到一間比市價便宜的公寓，也順利買下它！他沒有想到的是，這其實是噩夢的開始！

問題慢慢地浮出

在那地區40年左右公寓，實價登錄上的大約是950左右他也真的有買得比較便宜，大約是875萬（含服務費和其它），為什麼這間房子會“比較”便宜，因為有許多明顯的瑕疵，例如嚴重漏水、壁癌、廁所老舊、廚具不堪使用，地板磁磚裂開…等。

但是身為專業的木工設計與統包師傅，對他來說，這些其實都是可以處理的，就勇敢買下，然後開始進場裝修，目標是把這間房子變成一間「ㄧ卡皮箱可入住的精裝修房」

修繕工程如火如荼地展開，自己的房子，自己的工班，當然進度神快，但是過了1個月後，他開始覺得不太對勁。 因為工程雖然才進行到3分之一，但是他已經支出了100萬了，而且工程還沒做完呢！

於是，他決定上網找資源和知識，從Youtube看到我的影片，參加了我的課程後，用一個禮拜的時間，看完所有課程。然後立刻報名進階課程，並跟我約1對1諮詢！

他犯的三個錯！

1.買不夠便宜
雖然比市價低，但是這間房子現況真的太差了不只是室內，室外和樓頂也要處理，評估把這間房變成基本簡約室內屋況，至少要150萬左右。但是他只便宜市價75萬，絕對是不夠的

2.裝潢花太多錢
看了一下他們的設計和3Ｄ圖，真的很漂亮，這間房一定會有很高的詢問度，但是他們的裝潢＋修繕，要花300萬，佔了他買這間房的成本35%，

因為他光修繕就佔了1半了，所有東西都是用最好的，設計感強，裝潢的完整度也極高，買到的人不僅可以一卡皮箱入住，還可以過一個很高品味的生活（只是進門前還是要爬樓梯啦，畢竟是老健身公寓）

但是，當你的成本不斷提升，賣價自然也要跟著往上開，到時候要賣，勢必會有賣壓！

3.沒有申請寬限期
因為前面的理由，這間房可能會持有蠻長一段時間，如果沒有寬限期，每個月要繳的本金＋利息，著實也是一種壓力。

死馬當活馬醫

他還是硬著頭皮，把他裝修好，然後直接掛高拿出來賣！
他的購入成本875萬，加上裝修300萬，成本來到1175萬。他想要賣1350萬，所以網路上的開價是1450萬！

然後，兩年後終於有一個32歲的年輕工程師，以1350萬簽約買下它了，很快地簽約金10％，135萬就入帳了，但是這是另一個噩夢的開始！

不懂貸款可能會害死你

前面有說過，這間房的市值是950萬左右，銀行也是這麼認為的，銀行的鑑價真的就是950萬，所以銀行願意放款的最高額度是950萬的八成，也就是760萬！

所以這個年輕人要拿出…615萬的自備款（含服務費），先估貸款再出價，是多麼重要啊！

我想問你，如果你有615萬的現金！你是否會想要在蘆洲買一個29坪的40年的爬樓梯老公寓，即便他是精裝修的房子？

經過了3個月，貸款貸不到，信貸也申請了什麼都做了，真的湊不到錢，違約又會賠掉數十萬！這個年輕人，失眠、暴瘦、輕微憂鬱爆發。

最後，他的未來岳父，把自己的房子拿去增貸借他250萬自備款，終於解決的這個事件。

開心不起來的見證

對於我的學員，他這個案子成功獲利並解套，我自然是替他開心，但是這種炒作的行徑，我是不認同的，看到那個年輕人這樣，實在是開心不起來。

這也讓我更加確定自己要把正確的財商與買房知識，透過課程傳遞出去的決心！這件事情我已經做了12年了，但依然有這麼多的人不懂買房的基本知識，這代表我的工作依然沒有辦法停止。

你呢？這個故事帶給你什麼感受？
期待各位真的透過我的課程，可以學會房地產，這些知識不難，你只是沒人教你罷了！希望我可以成為那個傳遞正確知識的人，幫助更多人避免上述的問題。

今天先和你聊到這裡，我很快會和你再聊！

昨天和一個學員阿正諮詢時我們聊到，他上個月買的那間要自住的房子的故事！

當時阿正在下了斡旋之後，房仲用了一個強大的心理戰術，讓他在焦慮了兩天後，決定加價120萬追上去，最後也以770萬，在高雄市三民區成交了一個透天厝！

到底發生了什麼事？ 房仲做了什麼？
首先先讓你知道，即便他一口氣加了120萬上去，還是便宜了市價近80萬元！

故事模式開始：
阿正想要買一間自住透天厝，年份不要超過40年，目標是不要買貴，買在合理鑑價，地段優質抗跌，價位是1000萬以內！

看了一年多的房子，一直不敢做決定，因為不了解市場，網路資料有看沒有懂，好像知道又不是很了解，最關鍵的崩潰點是房仲一直以來都是一副「現在沒買以後買不到」的嘴臉，也不知道該不該信！

而這些問題，都在上完我的課程之後的一個月完美解決！

那間透天厝，市價大約850-900萬，銀行估值800萬，可貸金額大約650萬，阿正直接下斡旋650萬，再運用課程所教的「迫收斡旋」的技巧後，房仲最終接受了阿正的出價，寫了要約書，並收取兩萬塊斡旋金，進入議價階段！

奇妙的事情發生了！
當天晚上，房仲主動聯繫阿正，跟他要了銀行帳戶，說是未來如果沒談到，退斡旋時匯款要用的。

而當阿正提供給他之後，房仲竟然直接就將2萬元，匯回給阿正！ 然後跟他說，2萬元斡旋已退回，650是談不到的，沒有7字頭是不可能的。 我可以報另外一間給你，比較適合你。

阿正瞬間傻眼，奈安捏～～

一般不會這樣做

我先說明一下這一個動作，奇怪在哪裡

疑點一、這間房沒有第二競爭者，下午才收斡旋，晚上就退也太有效率
疑點二、如果650談不到，為什麼沒有提出加到7百萬的要求就退?
疑點三、退斡旋通常會把買家再拉到現場一次，這樣就可以再洗一次，畢竟已經下斡旋了，就是準買家，不會用匯款如此草率的做法！

被退斡旋後的隔一天，剛好是我進階課程學員的週報時間。
除了完整的線上課程之外，每個禮拜一晚上09:30pm 我都會有一場線上的週報，主要是分享最新房產的消息以及一些知識。

在最後的QA，阿正提出了這個問題…
我問了一些狀況與資料，最後給了一個明確建議，也教了幾招話術，篇幅的關係，這部分我明天再跟你分享！

再次勇敢出價
總之阿正，再次勇敢出價，並且運用一些談判技巧，最終讓菜鳥房仲沒輒，引出背後的大魔王，也就是店長。

接下來就像前面提到的…
雖然後面一口氣加120萬，對這個案子總價的比例來說有點高，但是以長自住為前提，在黃金區域買到一個低於市價近百萬的透天，已經是很棒的結果了，阿正的家人無不驚嘆：「怎麼能買這麼便宜?!」，他自己也很滿意！

比賺到錢還開心的事！

其實12年前我剛開始做房產的教育培訓，目的是為了找團隊，因為要從茫茫人海中，找到有實力且價值觀知識差不多的人，真的是太難，乾脆自己出來教課，訓練完之後再招募，也因為這個系統，我們當時成為了中南部最大的投資社團！

但這麼多年之後，對我來說，把這個訓練系統推廣出去，已經衍生出一種教育市場的責任感出來了！因爲，房仲真的太兇惡，市場真的太難懂了。

買房可能是你一生會花最多錢的一次支出，其實要做的功課真的不比考駕照還要少，因此我認為花錢上課吸收經驗，是最聰明且絕對不賠本的投資。

這個端午連假，我確實好好地放鬆了，你呢？
上週六6/8是個重要的日子，第一個是我的教會舉辦了大型的博覽會，集結了50多個創業者來到教會擺攤，分享他們的創業經驗。這是一個重要的活動，全台灣的雲點家人，都在這一天回到母教會！

第二個重要的意義，上週六是我兒子Eddy的兩周歲生日，剛好我們趁著這次下高雄時，再一路去墾丁一趟，幫兒子慶生。

而這次下高雄，也順便做了一個30分鐘的短諮詢！
有一個學員因為過去創業，資金和額度有些錯誤應用，除了讓房子賠掉了之外，現在手頭很緊，甚至信用瑕疵即將再次惡化了，而這一次的惡化，要恢復將要花費更大的力氣與時間。

這個故事與知識，因為今天是端午佳節就先不提，也許明天再特別寫封信跟你分享這個重要知識，今天就只想和你聊聊…

以他的情況，我認為不是很難解決，但確實身在其中，過去也從來沒有看過這些個案的經驗，確實會不知道怎麼處理，完全感受到他的焦慮，辛苦了！

透過30多分鐘的快速諮詢，目前已經有了明確的方向，給了他一個可執行的計畫之後，相信很快便會解決！突然有一些感觸，很多時候神的引導，都不會是沒有意義的！

因為過去我曾經在一間房地產金融公司擔任過營運長(我是上班族)，簡單一點來說，就是民間借款公司。因為在這間公司的一年經歷，讓我今天可以有這樣的經驗值，可以輕鬆地協助學員處理這些問題。

我最近一直在思考的問題是…
我可以用什麼樣的方式去服務更多人？我可以帶來什麼樣的服務？這也是我最近頻繁地和進階學員一對一的原因，因為我相信我過去12年在財商界以及投資界的經驗，可以給人們一定的協助！

而且，如我的導師所說，我擁有一個重要的特質，就是無可救藥的樂觀！

好像很嚴重的問題發生時，我還是保持淡定，然後“相信”事情一定是能解決的！而事實證明，那些事真的都被解決了！今天是端午節，祝福您粽子節快樂，貼心提醒，粽子不要吃太多喔，因為真的熱量超高(一顆便當)，而且超高GI值，會讓血糖不穩定喔！

今天先和你聊到這邊，我很快會和你再聊～