最近我有位1對1輔導的學員會報，在和房仲看房時，遇到了挫折，房屋仲介不僅不願意報物件，還用很不客氣的態度對他們
這位學員娓娓道來他的經歷後，我先是讚賞了他的行動力，因為他才剛開始兩週，就已經到了這個階段，代表他有好好地做我給他的工作，但是被房仲不客氣地對待，甚至被洗臉怎麼辦？
我跟他分享了我最近遇到了一個故事…
最近看了一間中古屋，其實我滿喜歡的，也很想要買。
這間40年的老華廈，開價580萬，號稱底價560萬，如果你長期關注我的IG或是YT，一定會知道我一向認為這是話術！
因為如果要賣560萬，通常開價不會是580而是更高的金額，例如：658或698萬。這幾乎已經是台灣獨特的房地產開價模式，總是會疊加個2成上去
不過有趣的是，這間房我並沒有去看…
主要是因為現在屋子裡面有租客，而租客不喜歡被打擾，所以能看房的時間其實不多，所以我星期一打了電話，房仲說週六上午才能看房…
我不想要等這麼久，就直接跟房仲要了屋內照片、物件調查表、謄本然後請銀行估價，接下來直接出價！
( 如果你沒有上過我的課程，或是去受過一些相關的訓練，那麼請不要學我直接跟房仲要這些資料…因為當你的底氣或是說法不夠成熟時，很有可能不僅要不到，還會被不客氣地對待 )
很快地，銀行的鑑價出來了，鑑價是530-570萬，可貸金額則是落在 424-456萬左右，於是我直接打給房仲出價400萬下斡旋！
談判過程第一關
如果你上過我的課，你就應該知道這是第一個關卡，“讓房仲接受斡旋”，因為如果這麼房仲不接受，那就沒得玩了。
房仲說，這個價格不可能，差太多了。
當然值得稱許的是，這位小姐的口氣很有耐心也很棒，他並沒有表現出很嗤之以鼻的態度。
不過，生意不能用感覺來做，我們還是要檢視這個房仲值不值得經營
「如果你出500萬的話，我們可以幫你談談看能不能520萬成交！」電話中房仲這麼回覆
這其實是我期待的回覆，因為和房仲之間的磨合就是從這裡開始的！
一個瘋狂的價格
先思考個問題，如果520萬買到這間房，會發生什麼事？
參考下圖的數字，簡單地做一下計算就會發現，這個案子的成本會來到了634萬。這其中修繕與美化就佔了100萬，大約是這個案子的2成。
因為這個房子的屋況真的不好，衛浴設備和廚房都需要完整的翻新，管線的老舊也需要花費不少銀兩來來修復。
一般投資客的利潤會抓在總成本的2成左右…
所以這個案子的獲利點就會是760萬元(實拿金額)，如果依照開價的邏輯，這個案子就要開價880萬！
這個房子的建坪是21坪，銀行的鑑價是25-27萬…
如果我們用520這個數字買進這間房，那麼根據剛才的計算，這間房子的開價就會變成42萬/坪，預期的成交金額則是 36萬/坪
這真的是一個瘋狂的價格，不是嗎？
更殘酷的是，如果下一手買家，真的以760萬的金額買下這間房，他的可貸金額還是只有450萬左右，這代表買家需要拿出300萬的自備款來買這個40年的老華廈
如果真有人願意買….那這是一個瘋狂的決定，你同意嗎？
因為一個有300萬自備款的人，其實是具備買1500萬房子條件的人
她只在乎能否成交
很多時候，我會透過這個上述方式，來和房屋仲介溝通這個物件的出價，同時也希望可以和他進入更深入的討論，目的是要讓他理解我們的投資策略，這不會是一廂情願的，因為我也希望房子委託給房仲時是好賣的！所以會願意和我們好好配合的房仲，通常也可以理解我們的做法！
可惜的是這個房仲，在聽完我分析這個案子的條件、價格與市場之後，他只回應：「屋主不會同意這個價格的，如果斡旋沒有500以上，我真的無法收你的斡旋。」
她只在乎這個案子是否能成交！
其實大部分的房仲都是如此，只專注在…
這個案子有誰出價、出價多少、屋主多少可以接受
但卻沒有真實地去瞭解買賣雙方的需求。
對於今天這個事件，我比較期待的回答是…
「喔！ 那麼這個案子屋主價格很硬，目前不符合你的需求！ 不過我明白你的買賣策略了，我再幫你留意適合你的物件。」
做個簡單的結論，過去我看過上千間的中古屋，認識且有拿到名片的房仲也破千位，但真正能和我們好好配合的大約也不到10位。
而今天故事中的這位主角，聽不懂我在說什麼，大概也不想要懂吧，那麼真的也沒有經營的必要，你同意嗎？
